Marseille s'est dotée de l'une des réglementations les plus strictes de France en matière de location de meublés de tourisme. Depuis l'entrée en vigueur du nouveau règlement de changement d'usage le 29 avril 2025, transformer un logement en location courte durée de type Airbnb ou Booking n'a plus rien d'anodin : la compensation est désormais exigée dès le premier bien, et la notion de commercialité devient un véritable enjeu patrimonial.
Que vous soyez propriétaire d'un appartement dans le 1er, le 6e ou le 7e arrondissement, investisseur ou copropriétaire, ce guide fait le point sur le cadre applicable à Marseille et sur la manière de sécuriser votre projet.
À Marseille, la transformation d'un local d'habitation en meublé de tourisme relève de la réglementation sur le changement d'usage prévue aux articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Le nouveau règlement a été adopté le 27 février 2025 par la Métropole Aix-Marseille-Provence (délibération n° CHL-002-17550/25/CM), à la suite de la délibération de la Ville de Marseille du 12 décembre 2024. Il est applicable depuis le 29 avril 2025.
Sa mesure phare : la fin des autorisations temporaires de changement d'usage. Auparavant, un propriétaire pouvait obtenir une autorisation « à titre personnel », limitée dans le temps et non soumise à compensation. Ce dispositif n'existe plus pour les meublés de tourisme situés hors résidence principale. Désormais, seule l'autorisation « à titre réel », assortie d'une compensation, permet d'exploiter légalement une résidence secondaire en location touristique.
Deux notions distinctes peuvent se cumuler dans un même projet :
Un même dossier peut donc supposer une démarche d'urbanisme, une autorisation de changement d'usage, et une obligation de compensation. C'est précisément là que l'accompagnement d'un professionnel prend tout son sens.
Depuis le 29 avril 2025, toute location en meublé de tourisme d'une résidence secondaire à Marseille est soumise à compensation dès le premier logement. L'époque où l'on pouvait louer un bien sans contrepartie est révolue.
Concrètement, la compensation consiste à transformer en habitation, de manière concomitante, un local ayant un autre usage que l'habitation. Deux voies principales sont admises :
Une règle géographique encadre l'opération : le local de compensation doit en principe se situer dans le même groupe d'arrondissements que le bien transformé en meublé de tourisme. Seule exception notable, le logement social peut être proposé sur l'ensemble de la commune.
L'avantage de cette autorisation « à titre réel » : une fois la compensation réalisée et l'autorisation obtenue, l'activité de meublé de tourisme peut être exercée toute l'année, sans limite de nuitées. L'effort initial est lourd, mais il sécurise durablement l'exploitation.
Pour mesurer l'ampleur du tour de vis : la Ville a annoncé être passée de plus de 800 demandes de changement d'usage à Marseille par an à moins d'une centaine, dont une minorité seulement aboutit.
La notion de commercialité est au cœur du nouveau dispositif marseillais, et trop souvent négligée par les propriétaires.
L'autorisation de changement d'usage peut être délivrée selon deux régimes :
Ce droit de commercialité est un actif patrimonial autonome : il peut être valorisé, et dans certaines configurations cédées, indépendamment du bien d'origine. En transformant un local commercial en habitation pour compenser, on « consomme » de la commercialité d'un côté pour en créer de l'autre. Cette mécanique de « titres de commercialité », bien connue à Paris, devient structurante à Marseille depuis 2025.
Pour un investisseur, l'enjeu est double : d'une part s'assurer de disposer du bon « gisement » de compensation, d'autre part valoriser correctement la commercialité dans le prix d'acquisition ou de cession d'un bien. Une erreur d'appréciation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Le régime de la résidence principale est plus souple, mais il a lui aussi été durci. Par délibération du 25 avril 2025, Marseille a abaissé la durée maximale de location à des touristes de 120 à 90 jours par an.
Au-delà de cette limite, le propriétaire s'expose à une amende civile (de l'ordre de 10 000 à 15 000 euros selon les fondements invoqués). La location de la résidence principale reste dispensée de compensation, mais elle suppose une déclaration préalable en mairie.
Au-delà du cadre municipal, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur (ou « loi anti-Airbnb »), a profondément modifié le droit de la copropriété et la fiscalité applicables aux meublés de tourisme. Plusieurs points méritent l'attention des copropriétaires et des syndics marseillais.
La loi a inséré un article 9-2 dans la loi du 10 juillet 1965 : tout copropriétaire (ou locataire autorisé) qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic. Ce dernier inscrit alors un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La transparence devient la règle.
C'est sans
doute l'apport le plus marquant. Dans les copropriétés dont le règlement
comporte une clause d'habitation bourgeoise (interdisant les activités
commerciales), l'assemblée générale peut désormais voter l'interdiction des
meublés de tourisme pour les résidences secondaires à la majorité des deux
tiers des voix, là où l'unanimité était auparavant nécessaire. Le rapport
de force au sein des immeubles s'en trouve nettement déplacé.
Rappelons que la jurisprudence considère déjà qu'un règlement interdisant toute activité commerciale exclut la location de meublé de tourisme, qualifiée d'activité commerciale (Cass. 3e civ., 27 février 2020, n° 18-14.305).
Tout règlement
de copropriété établi à compter du 21 novembre 2024 doit mentionner explicitement
si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite, mettant fin à
l'insécurité juridique liée à l'interprétation des clauses anciennes.
La loi Le Meur
impose progressivement un diagnostic de performance énergétique (DPE)
aux meublés de tourisme : classe F minimum en 2025, E en 2028, et A à D pour
tous à compter de 2034 (avec un délai de mise en conformité pour le parc
existant). Par ailleurs, la déclaration avec enregistrement via un
téléservice national est généralisée à toutes les communes au plus tard le
20 mai 2026, quelle que soit la nature du bien.
S'ajoute un volet fiscal défavorable, avec une révision à la baisse de certains abattements applicables à la location meublée.
Le non-respect de ces règles n'est plus théorique. Exploiter un meublé de tourisme sans autorisation de changement d'usage expose à des amendes civiles pouvant atteindre 50 000 euros par local, assorties d'une astreinte et d'une obligation de remise en état d'habitation. Le dépassement de la limite des 90 jours pour une résidence principale et le non-respect des obligations de DPE sont également sanctionnés. Les contrôles, facilités par le registre national et par l'information du syndic, montent en puissance.
Puis-je encore obtenir une autorisation temporaire à Marseille ? Non. Depuis le 29 avril 2025, les autorisations temporaires de changement d'usage ne sont plus délivrées pour les meublés de tourisme en résidence secondaire. Seule l'autorisation à titre réel, avec compensation, est possible.
La compensation s'applique-t-elle à ma résidence principale ? Non. La résidence principale échappe à la compensation, mais sa location touristique est plafonnée à 90 jours par an et soumise à déclaration en mairie.
Qu'est-ce que
la commercialité dans le cadre des meublés de tourisme à Marseille ?
La commercialité provient, sous conditions, de la transformation d'un local
en habitation. Ce processus peut être valorisé lors d'une acquisition ou d'une
cession, dans le cadre d'une procédure de changement d'usage avec compensation.
Mon règlement de copropriété peut-il m'empêcher de louer en meublé de tourisme ? Oui. Une clause d'habitation bourgeoise peut suffire à exclure la location touristique, qui est de plus en plus qualifiée d'activité commerciale par la jurisprudence . Depuis la Loi Le Meur (n° 2024-1039), en présence d'une clause d'habitation bourgeoise dans un règlement de copropriété, l'assemblée générale peut voter l' interdiction des locations saisonnières à la majorité des deux tiers pour les résidences secondaires.
Le local de compensation peut-il se situer n'importe où à Marseille ? En principe non : il doit se trouver dans le même groupe d'arrondissements que le bien transformé, sauf s'il s'agit de logement social.
La réglementation marseillaise des meublés de tourisme combine désormais droit de l'urbanisme, droit de la construction et de l'habitation, droit de la copropriété et fiscalité. Chaque projet — acquisition, transformation, recherche d'un gisement de compensation, valorisation de la commercialité ou mise en conformité d'une exploitation existante — appelle une analyse sur mesure.
Cabinet de conseil expert en changement d’usage et en changement de destination, créé à Nice mais aussi implanté à Marseille et Strasbourg, Alkiméo accompagne propriétaires et investisseurs à chaque étape : faisabilité du changement d'usage, montage de la compensation, valorisation de la commercialité. Contactez-nous pour un audit personnalisé de votre bien à Marseille.
