À Marseille, la transformation d’un logement en meublé de tourisme ou en local professionnel / commercial est désormais encadrée par un règlement local, afin de préserver l’offre de logements disponibles sur le territoire. Le règlement a été adopté le 27 février 2025 et est applicable depuis le 29 avril 2025.
• une démarche d’urbanisme (changement de destination),
• et/ou une autorisation de changement d’usage (régime spécifique aux locaux d’habitation),
• parfois assortie d’une obligation de compensation.
• Vous louez en meublé de tourisme ? → déclaration obligatoire ; et autorisation de changement d’usage requise selon la situation du bien (notamment hors résidence principale).
• Vous transformez un logement en bureaux / activité / commerce ? → changement d’usage possible + vérifications copropriété.
• Vous transformez un commerce en logement ? → changement de destination (urbanisme) + dossier selon travaux (DP / permis).
Le changement d’usage concerne un local destiné à l’habitation. À Marseille, certains projets (dont les meublés de tourisme, selon les cas) peuvent nécessiter une autorisation préalable délivrée par la Ville de Marseille, et cette autorisation peut être soumise à compensation.
Par ailleurs, l’activité de location en meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration / formalité préalable, y compris lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur (selon les modalités locales en vigueur).
Lorsque le bien n’est pas une résidence principale, une autorisation de changement d’usage est nécessaire, dans un cadre plus contraint, et implique une compensation.
Le principe à Marseille
Pour certains projets, le changement d’usage à Marseille d’un local d’habitation doit être compensé par la transformation concomitante en habitation d’un local ayant un usage autre que l’habitation, avec des surfaces et une qualité équivalente.
Cette compensation peut être réalisée :
• soit via un l’achat d’un local à convertir à l’habitation,sous réserve d’un audit juridique établissant la preuve de l’usage,
• soit via l’acquisition de droits / titres (souvent appelés “titres de commercialité” dans le langage courant) auprès d’un tiers, dans le cadre d’un montage sécurisé.
Localisation de la compensation (meublés de tourisme)
À Marseille, pour les meublés de tourisme, la compensation doit se situer dans le même groupe d’arrondissements que le logement concerné, à savoir :
• 1er – 2e – 3e
• 4e – 5e – 6e
• 7e – 8e – 9e
• 10e – 11e – 12e
• 13e – 14e – 15e – 16e
Lorsque le projet porte sur la création d’au moins dix logements en compensation, une part minimale de 20 % de logements sociaux doit être intégrée (selon les règles applicables).
Enfin, l’autorisation de changement d’usage n’est considérée comme définitive qu’après la production d’une attestation d’achèvement et de conformité des travaux, conformément à la procédure locale.
Le changement de destination relève de l’urbanisme (exemple : commerce → habitation). Il implique, selon le projet et les travaux, une déclaration préalable ou un permis. Ce volet doit être analysé en parallèle du changement d’usage lorsque le projet touche (ou recrée) de l’habitation.
Le règlement marseillais prévoit des interdictions sur certains logements (par exemple, selon la situation du bien, l’existence d’aides, l’habitabilité, ou des catégories particulières). Il encadre également des conditions liées à la conformité du logement (dont, selon les cas, la performance énergétique) et interdit certaines situations, notamment dans le parc social.
En cas de non-respect, les sanctions peuvent être lourdes, avec notamment :
• une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local,
• et, le cas échéant, une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour et par m² jusqu’à remise en conformité.
Ainsi, la transformation de locaux d’habitation en meublés de tourisme ou en bureaux est devenue, à Marseille, plus encadrée et plus risquée juridiquement qu’auparavant.
Marseille connaît une dynamique urbaine forte (restructuration de quartiers, attractivité renforcée, développement de pôles économiques et touristiques). Dans ce contexte, la Ville a renforcé la régulation des transformations de logements, ce qui rend la faisabilité et la sécurisation des projets plus techniques.
Les mécanismes de compensation, de changement d’usage et de changement de destination devenant de plus en plus complexes, l’accompagnement par un professionnel spécialisé permet de réduire les risques, de sécuriser les autorisations et de pérenniser vos opérations.
Notre intervention couvre notamment
• Audit du règlement de copropriété et du statut d’occupation du bien,
• Recherche et analyse de locaux à usage autre qu’habitation ou de droits / titres de commercialité,
• Rédaction des conventions de cession et sécurisation des flux liés à la compensation,
• Montage et dépôt du dossier auprès des services compétents de la Ville de Marseille,
• Suivi jusqu’à l’obtention de l’arrêté de changement d’usage et à la conformité des travaux.
Alkiméo, cabinet expert en changement d’usage, changement de destination et opérations de cession de commercialité, vous accompagne à chaque étape de vos démarches à Marseille.
