Toutefois, malgré son succès, Airbnb fait face à une multiplication des réglementations « anti-Airbnb » à l’échelle mondiale, limitant la création de meublés de tourisme dans les villes touristiques.

De nombreuses villes et juridictions ont adopté des réglementations pour restreindre les meublés de tourisme proposés sur les plateformes

Ces régulations sont motivées par plusieurs préoccupations :

• Pression sur le marché immobilier : Dans des villes où le marché est déjà tendu, les meublés de tourisme peuvent réduire l'offre de logements pour les résidents, augmentant les loyers et favorisant la gentrification
• Problèmes de voisinage : Les meublés de tourisme peuvent générer desnuisances pour les résidents permanents, comme le bruit, les déchets ou une baisse perçue de la sécurité
• Évasion fiscale : La location touristique peut offrir des avantages fiscaux aux hôtes

Face à ces enjeux, de nombreuses villes ont imposé des réglementations strictes pour encadrer la transformation d’appartements en meublés de tourisme.
Ces mesures incluent la limitation du nombre de jours de location, l'obligation de licences ou permis spéciaux, et l'application de taxes spécifiques.
Des villes comme Paris, New York, et Barcelone appliquent des règles sévères avec des amendes lourdes pour les contrevenants. D’autres villes ont instauré des systèmes de licences et de quotas pour limiter les logements disponibles sur les plateformes de location courte durée.
En France, le débat autour de la réglementation des meublés de tourisme est complexe et controversé.
Les autorités locales doivent trouver un point d’équilibre entre promotion du tourisme et lutte contre la pénurie de logements pour les résidents.

Le sujet devrait rester brûlant dans les années à venir avec des répercussions sur l'économie collaborative et le tourisme urbain.

Comme Paris et New York, la Côte d’Azur attire des millions de touristes chaque année.
Nice, deuxième destination touristique en France, après Paris, a vu l’offre de meublés de tourisme exploser en 10 ans, atteignant un record d’environ 12 500 logements en 2023.

La métropole de Nice a réagi dès 2011 en imposant une procédure de changement d’usage pour les propriétaires souhaitant transformer leur logement en meublé de tourisme.
Cette réglementation a évolué et devrait encore se renforcer.

Aujourd’hui, Nice autorise un seul changement d’usage par foyer fiscal pour une durée maximale de six ans, sans obligation pour la résidence principale. Ce droit n’est pas accordé aux personnes morales, mais uniquement aux propriétaires particuliers.

Au-delà de ces six ans ou pour un second investissement, la ville de Nice considère que le propriétaire « détruit » de l’habitat pérenne pour les niçois et lui demande donc de « compenser » en créant une surface habitable équivalente

Pour réaliser cette compensation, deux options s’offrent au propriétaire :

• Acheter et transformer lui-même en habitation un local qui n’était pas à usage d’habitation au 1er janvier 1970.
• Déléguer à un tiers la mission de réaliser cette transformation. Ce tiers recevra alors une indemnité de compensation de la part du bailleur saisonnier, en lui vendant ses « titres de commercialité »

Ces transactions sont juridiquement complexes et nécessitent une maîtrise du code de l’urbanisme et du code de la construction et de l’habitation.

Depuis sa création à Nice en 2019, notre cabinet, Alkiméo, met en oeuvre la majorité de ces opérations, accompagnant les clients jusqu’à l’obtention des autorisations administratives nécessaires.

Depuis juillet 2024, Villefranche-sur-Mer a également adopté une réglementation imposant le principe de compensation pour les changements d’usage en meublé de tourisme.
Louer un bien à une clientèle de passage requiert désormais une connaissance approfondie des procédures azuréennes.

Notre cabinet offre une expertise unique sur la Côte d’Azur en mettant en œuvre les transactions de commercialité souvent exigées par la réglementation locale.

Le principe de compensation, encadrant les changements d’usage, propose une approche équilibrée pour maintenir une offre d’habitat pérenne tout en permettant la création de meublés de tourisme.

D’autres villes azuréennes suivront-elles ?
Chaque territoire a ses spécificités, mais la pénurie de logements pourrait convaincre certains élus d’adopter ce principe.
Alors que les autorités locales cherchent à réguler ce marché en pleine expansion, il est essentiel de trouver un équilibre entre les intérêts des propriétaires, des voyageurs et des résidents locaux pour préserver la diversité et la vitalité des communautés urbaines et touristiques en France.