Depuis plusieurs années, plusieurs facteurs ont conduit les opérateurs immobiliers à se tourner vers le changement de destination de locaux en habitation :

• la pénurie de logements dans les zones tendues
• la difficile obtention de Permis de Construire visant la création de logements neufs poussent les opérateurs à « transformer » plutôt qu’à bâtir.
• la raréfaction de terrains à bâtir ont contraints les opérateurs à se tourner vers la transformation de locaux.

Cependant, un tel projet, en apparence simple, se révèle souvent complexe en raison des nombreuses contraintes administratives, techniques, et juridiques.
Face à ces défis, l’accompagnement par des professionnels spécialisés s’avère indispensable.

Le changement de destination est régi par le Code de l’Urbanisme, qui ne reconnait que 5 destinations depuis la loi Alur de 2014 (contre 9 auparavant) :

• Habitation : Inclut tous les types de logements, individuels et collectifs.
• Commerce et activités de service : Regroupe les activités commerciales, de services, ainsi que certains types de bureaux.
• Équipements d'intérêt collectif et services publics : Comprend les équipements publics, services collectifs, établissements scolaires, hôpitaux, infrastructures sportives, etc.
• Exploitation agricole et forestière : Englobe les constructions et installations liées aux activités agricoles et forestières.
• Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire : Concerne les activités industrielles, artisanales, logistiques (entrepôts), ainsi que les bureaux non inclus dans la catégorie "Commerce et activités de service".

Selon l’ampleur du projet, vous devrez choisir entre une déclaration préalable de changement de destination (DP) ou un permis de construire (PC).
Cependant, dès que des travaux affectent la structure ou la façade, un permis de construire devient obligatoire.

D’autres contraintes locales, régies par les Plans Locaux d’Urbanisme, peuvent imposer le dépôt d’un PC en lieu et place d’une DP.

D’autres critères sont à considérer, comme la création de surface de plancher (SDP).
Si le changement de destination s’accompagne d’une création de plus de 20 m² de plancher, un PC sera automatiquement requis.
Ce minimum peut être porté à 40 m² dans certaines communes.

Cette distinction entre PC et DP est cruciale mais souvent mal comprise, entraînant des erreurs de procédure qui peuvent retarder le projet.

En effet, le délai de réalisation du projet sera supérieur si un PC est requis, en lieu et place d’une simple DP.

En résumé : le délai d’instruction de droit commun d’un permis de construire par les services de l’Urbanisme est de 3 mois, contre un mois seulement pour une déclaration préalable.

De plus, des prorogations de délais sont prévus dans certains cas par le code de l’Urbanisme, pouvant ainsi rallonger considérablement la réalisation du changement de destination.

Le PLU définit les règles d’occupation des sols pour chaque commune, y compris les destinations autorisées.
Changer la destination d’un local en habitation nécessite de vérifier si cette transformation est permise dans la zone concernée, et sous quelles conditions.

Par exemple, dans certaines zones commerciales, une telle conversion peut être interdite, afin de préserver l’offre de commerces dans le quartier.

De plus, les PLU évoluent régulièrement.
Exemple concret à Nice : le Plan Local d’Urbanisme métropolitain (PLUm), approuvé en 2019, a déjà été amendé 7 fois à l’heure des présentes, et il s’apprête à évoluer une 8ème fois, après la concertation actuellement en cours.

Ces évolutions sont notables. Ainsi, toujours à Nice, toute opération (y compris le changement de destination) conduisant à la création de plus de 4 logements, sera soumise à une proportion de logements d’une taille minimale (pourcentage limité de logements de type T1 et T2).

Le non-respect des règles du PLU peut entraîner un refus du projet ou des recours juridiques de la part des tiers.

Face à ces multiples enjeux, il est fortement recommandé de ne pas se lancer seul dans un projet de changement de destination.
Faire appel à des professionnels, tels qu’un architecte, un cabinet de conseil spécialisé en changement de destination, ou un bureau d’études techniques, est crucial pour éviter les erreurs et les mauvaises surprises.

Un architecte pourra non seulement concevoir un projet conforme aux exigences techniques et esthétiques, mais aussi s’assurer qu’il respecte le PLU et les autres réglementations.
Un cabinet de conseil spécialisé pourra, quant à lui, gérer les démarches administratives et réduire le risque de refus ou de contentieux.

Dans les villes ayant adopté une réglementation encadrant les changements d’usage des locaux d’habitation, la conversion de locaux commerciaux en habitation peut constituer la fameuse opération de compensation* parfois requise, comme à Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice.

Ainsi , la « création » de logements que constitue le changement de destination d’un local en habitation vient compenser la « destruction » d’habitation que représente le changement d’usage d’une habitation vers un autre usage.

Cette compensation peut être valorisée. La partie qui « détruit » verse uneindemnité à la partie qui «crée » du logement, à travers une cession de commercialité*.

Ces transactions sont juridiquement complexes, et nécessitent une expertise dédiée afin de protéger toutes les parties.

A Nice, face à l’essor des meublés de tourisme, la réglementation encadrant les changements d’usage intègre le principe de compensation depuis décembre 2018.

Dès lors, tout projet de changement de destination visant à transformer des locaux en habitation peut potentiellement faire l’objet d’une cession de commercialité, sous réserve d’un audit juridique positif.

Notre cabinet de conseil Alkiméo, installé à Nice en mars 2019, a accompagné la naissance de ce marché des titres de commercialité niçois,et réalise aujourd’hui la quasi-intégralité de ces transactions.

Nous accompagnons les acquéreurs de commercialité dans leurs procédures de changement d’usage , ainsi que les cédants dans leurs procédures de changement de destination.

La demande en titres de commercialité est en augmentation continue, mais l’offre limitée.
Les prix ont donc logiquement augmenté, et l’inflation devrait s’accentuer dans les mois et les années à venir.

Notamment si la ville de Nice décidait de réguler encore d’avantage l’octroi des changements d’usage en meublé de tourisme sur son territoire...

Convertir un local commercial en habitation peut constituer un projet à forte valeur ajoutée , grâce notamment à un prix d’acquisition au mètre carré généralement inférieur.
Un tel projet, conjugué à une cession de commercialité, peut ainsi offrir une rentabilité accrue.
Mais le risque juridique étant élevé, un accompagnement dédié au changement de destination, mais aussi et surtout à la cession de commercialité, est indispensable.

* : voir notre article dédié à la réglementation encadrant les changements d’usage et au principe de compensation.