L'économie collaborative a profondément changé notre façon de voyager et de réserver des hébergements. Airbnb, plateforme emblématique de cette révolution, permet aux voyageurs de vivre des expériences authentiques en louant des logements uniques tout en offrant aux propriétaires une opportunité lucrative.

Cependant, son succès a entraîné une série de controverses et de débats concernant les impacts sur les communautés locales.

En effet, Airbnb est confronté à une montée des réglementations dites « anti-Airbnb » à travers le monde, avec des conséquences particulièrement visibles dans les villes touristiques où la tension sur le marché immobilier est exacerbée.

Plusieurs problématiques expliquent ces régulations croissantes. Premièrement, la pression exercée sur le marché immobilier est importante. Dans les grandes villes comme Paris ou Barcelone, où les logements sont rares et chers, les meublés de tourisme peuvent accentuer la pénurie de logements disponibles pour les résidents permanents. Cette diminution de l'offre locative entraîne généralement une hausse des loyers et favorise la gentrification, poussant ainsi les habitants originels vers la périphérie.

Deuxièmement, la question du voisinage et des nuisances causées par des locataires de passage constitue également une source fréquente de plaintes. Les résidents permanents se plaignent régulièrement du bruit excessif, des déchets laissés dans les espaces communs ou encore d’une baisse perçue de la sécurité générale du quartier. Ces conflits communautaires poussent les autorités locales à instaurer des règles plus strictes.
Enfin, l'aspect fiscal n’est pas négligeable. Les locations saisonnières sont souvent pointées du doigt pour encourager au minimum une optimisation fiscale importante, réduisant ainsi les recettes fiscales de l’état.

Face à ces défis, les municipalités ont adopté diverses mesures telles que la limitation stricte du nombre de nuits de location autorisées, l’exigence de permis spéciaux et l’application de taxes spécifiques sur les locations courtes durées. Des villes comme Paris, Barcelone ou New York ont instauré des sanctions financières lourdes afin de dissuader les pratiques illégales et mieux réguler le marché locatif touristique.

La Côte d’Azur, avec des villes attractives comme Nice ou Cannes, attire chaque année des millions de touristes internationaux. Nice, seconde ville touristique de France, a connu une explosion du nombre de logements disponibles sur Airbnb, atteignant près de 12 500 unités en 2023. Cette croissance rapide a conduit la ville à réagir rapidement.

Nice : une réglementation stricte depuis 2011

Nice a été pionnière en France en imposant dès 2011 une procédure rigoureuse de changement d’usage des logements pour encadrer les meublés touristiques. Cette réglementation a évolué régulièrement et pourrait encore se renforcer dans les années à venir, tant les enjeux économiques et sociaux sont importants.

Actuellement, la métropole niçoise autorise seulement un changement d’usage par foyer fiscal, limité à six ans maximum sans contrainte pour la résidence principale. Cette autorisation ne concerne que les particuliers et exclut les personnes morales (entreprises ou sociétés immobilières).
Au-delà de six ans, ou en cas de second investissement immobilier, Nice exige une « compensation » de la surface d’habitation transformée en location touristique, considérant que le propriétaire réduit l’offre de logement permanent pour les résidents.

Comment réaliser une compensation à Nice ?

Pour répondre à cette obligation de compensation, deux options existent pour les propriétaires concernés :

• Transformer eux-mêmes un local initialement non-habitable en logement résidentiel permanent.
  
  
• Déléguer cette transformation à un tiers contre le paiement d'une indemnité spécifique, appelée « titre de commercialité ».
  Ces procédures sont particulièrement complexes sur le plan juridique et administratif et nécessitent une excellente maîtrise du code de l’urbanisme ainsi que du code de la construction et de l’habitation.
  
  

Fondé à Nice en 2019, le cabinet Alkiméo s’est rapidement imposé comme expert dans ces procédures délicates. Notre équipe accompagne les propriétaires dans toutes les étapes, depuis la préparation administrative jusqu’à l’obtention finale des autorisations nécessaires. Nous disposons d'une expertise reconnue dans les transactions de commercialité requises par la réglementation azuréenne.

Villefranche-sur-Mer adopte la compensation

Depuis juillet 2024, la commune de Villefranche-sur-Mer a suivi l’exemple niçois en instaurant à son tour le principe de compensation pour encadrer les locations saisonnières. Cela signifie que louer à une clientèle de passage implique désormais une parfaite maîtrise des spécificités réglementaires locales.

Quelles perspectives pour les autres villes azuréennes ?

D'autres villes de la Côte d’Azur pourraient prochainement adopter des réglementations similaires face à la pénurie croissante de logements résidentiels. L'enjeu principal reste de trouver un équilibre juste et durable entre l’essor touristique, le respect des habitants permanents, et la préservation d'une offre locative accessible à tous.

Trouver l'équilibre entre tourisme et logement résidentiel

Cet équilibre est crucial pour maintenir la diversité et l’attractivité des territoires urbains et touristiques français, garantissant ainsi leur dynamisme économique et leur qualité de vie.