Nice, avec ses paysages enchanteurs, son climat agréable et sa renommée internationale, se positionne comme une destination de choix pour les voyageurs en quête de soleil, de mer et de culture. Cette ville, au cœur de la Côte d’Azur, attire chaque année des millions de visiteurs, contribuant ainsi à son dynamisme économique et culturel.

Dans ce contexte, la transformation d’un appartement en meublé de tourisme, destinée à une clientèle de passage, représente une opportunité unique pour les propriétaires d’améliorer la rentabilité de leur investissement.

Face à la multiplication de ces meublés de tourisme et à la pénurie de logements de longue durée qu’elle engendre, la ville de Nice, a décidé de renforcer sa réglementation encadrant la transformation de ces logements, en imposant l’obligation de réaliser un changement d’usage auprès de ses services.

Cette réglementation, née en 2011, et renforcée en 2015, 2017 et surtout 2018, limite la possibilité d’obtenir ce fameux changement d’usage.

Cette démarche, bien que complexe, offre de nombreux avantages : meilleure rentabilité, absence d’impayé, disponibilité du logement pour son usage personnel, etc...

Alkimeo propose d’accompagner les bailleurs saisonniers dans la conversion de leur logement en meublé de tourisme, à travers la réalisation d’un changement d’usage réel et définitif.

L’usage d’un bien obéit au code de la construction et de l’habitation (CCH), qui ne reconnaît que 2 usages : « habitation » et « autre qu’habitation ».

L’article L631-7 du CCH encadre les changements d’usage, en imposant, si la ville l’a adopté, le principe de compensation.

Pour rappel, le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage.

À Nice, ce changement d’usage est encadré très strictement, afin de protéger l’équilibre entre l’essor du tourisme dans la capitale azuréenne et la préservation d’un parc de logements destinés aux résidents permanents.

Un propriétaire personne physique pourra solliciter auprès de la ville de Nice un changement d’usage en meublé de tourisme, qui lui sera accordé pour une durée maximum de 6 ans et accordé à titre personnel. Au-delà de cette période, le propriétaire devra réaliser une opération de compensation afin de solliciter un nouveau changement d’usage, qui sera alors réel et définitif.

Qu’est-ce que la compensation ?

Il s’agit de transformer en habitation des locaux ayant un autre usage que l’habitation au 1er janvier 1970, afin de « compenser » le changement d’usage de son bien en meublé de tourisme.

En résumé : un changement d’usage en meublé de tourisme est considéré par la ville comme une « destruction » d’habitat pérenne pour les Niçois, qui doit donc être « compensé » par une création d’habitat équivalente.

Pour créer cette habitation, le bailleur saisonnier a 2 options : soit transformer lui-même un autre local en habitation, soit faire l’acquisition de titres de commercialité auprès d’un tiers.

ALKIMÉO met à disposition son expertise pour identifier ces titres de commercialité, les proposer aux bailleurs saisonniers, structurer la transaction en sécurisant toutes les parties. Le cabinet assure ensuite le montage et le dépôt complet du dossier auprès de l’administration.

Une fois le dossier déposé, la mairie procède à une évaluation rigoureuse de la demande.

Les délais de traitement peuvent varier en fonction de la complexité du dossier. Il faut compter entre 6 et 12 mois en moyenne pour obtenir un changement d’usage.

En raison de la complexité de la procédure et des nombreuses implications légales, il est souvent recommandé de se faire accompagner.

ALKIMÉO dispose de l’expertise nécessaire, et réalise ainsi la très grande majorité des opérations de compensation à Nice, depuis sa création en 2019. Son accompagnement permet de clarifier et rassurer les parties à chaque étape du processus, jusqu’à l’obtention du précieux arrêté de changement d’usage réel et définitif, accordé à vie.

Le choix de transformer un bien en meublé de tourisme à Nice offre de multiples avantages pour les propriétaires.

D’un point de vue financier, cette conversion permet généralement de bénéficier d’un rendement locatif supérieur à celui d’une location traditionnelle.

En effet, les meublés de tourisme peuvent être loués à des tarifs plus élevés, surtout durant les périodes de forte affluence touristique.

De plus, les propriétaires peuvent bénéficier de régimes fiscaux avantageux, qui réduisent leur charge fiscale tout en optimisant leur revenu locatif.

La gestion locative des meublés de tourisme offre également une grande flexibilité. Contrairement à une location traditionnelle, où le bien est loué à long terme, la location saisonnière permet d’adapter les prix et les disponibilités en fonction des fluctuations de la demande touristique.

Cette flexibilité permet aux propriétaires de maximiser leurs revenus en ajustant les tarifs en fonction des saisons et des événements locaux qui attirent les visiteurs.

Par ailleurs, l’obtention d’un changement d’usage réel et définitif en meublé de tourisme permet de valoriser l’actif immobilier.

En conclusion, transformer un bien en meublé de tourisme à Nice est bien plus qu’un simple processus de rénovation ou d’aménagement intérieur.

C’est une démarche juridique complexe, qui permet de valoriser son investissement et de pérenniser les revenus issus de la location de courte durée.